브릿지론이란 무엇인가? - 부동산 용어 알아보기

부동산은 한국에서 가장 핫한 이슈를 만들어내는 분야이면서 또한 관련 용어들이 참 많습니다. 신문의 기사나 부동산 관련 책을 보면 생소한 용어들이 많이 나오는데, 오늘은 이 중 프로젝트 파이낸싱과 관련된 '브릿지론'에 대해 얘기해 보도록 하겠습니다.

 

 

브릿지론이란?

부동산 분야에서  프로젝트 파이낸싱(이하 PF)을 일으켜 개발사업을 진행하는 데는 규모마다 다르겠지만, 일반적으로 많은 투자자금이 필요합니다. 특히 초기에는 개발을 위한 토지를 사들여야 하고, 관에서 받아야 하는 인허가, 건물 설계 등에 자금이 들어가야 합니다. 이를 위해 일으키는 대출을 '브릿지론'이라고 합니다. 본 프로젝트로 넘어가기 위한 가교역할을 하는 작업을 위해 일으키는 대출이라는 의미를 담고 있다고 하겠습니다.

 

 

프로젝트를 진행하기 위해 설립되는 특수목적법인(이하 SPC)은 일종의 페이퍼컴퍼니이므로, 초기에 1 금융권으로부터 대출을 받기는 어렵습니다. 브릿지론은 대부분 캐피털사, 저축은행, 증권사 등 2 금융권으로부터 자금을 조달하게 됩니다.

 

브릿지론의 특징

첫째, 대출기간을 짧게 잡습니다. 보통 브릿지론은 1년에서 3년까지 대출기간을 설정합니다. 본 PF를 받기 전까지 자금을 사용하기 위한 용도로 대출을 받는 것이므로 대출이 길지 않습니다.

 

둘째, 대부분의 브릿지론은 2 금융권에서 대출을 받기 때문에 금리가 높습니다. 아무래도 기간이 짧은 대출이고, PF사업 자체가 리스크가 큰 사업이기 때문에 고금리 대출은 불가피하다고 하겠습니다.

 

 

브릿지론의 종류

브릿지론은 크게 세 가지 목적으로 대출을 받습니다.

• 토지매입 자금을 위한 대출: 시행사가 본 PF가 나오기 전까지 토지 매입 대금을 지급하기 위해 대출을 받습니다.
• 공사자금용 대출: 토지 매입 이후 본 PF가 나오기 전까지 초기 공사에 필요한 자금을 위해 대출을 받습니다.
• SPC 운영 자금용 대출: SPC는 페이퍼 컴퍼니이긴 하지만 프로젝트 기간 동안은 엄연히 존재하는 정식 법인인 만큼 회사운영에 자금이 필요합니다. 이 자금을 위해 대출을 받습니다.

 

 

부동산 프로젝트 파이낸싱은 부동산 경기가 좋을 때는 황금알을 낳는 거위와 같은 존재이지만, 경기가 나빠지는 순간부터는 마치 악의 축과 같은 대접을 받고 있습니다. 특히 브릿지론은 제2금융권에서 조달하는 고금리 대출이므로, 시행사에게 큰 부담을 줍니다. 따라서 프로젝트 파이낸싱을 계획하고 브릿지론 단계를 진행하고자 한다면 전반적인 부동산 시장의 경기와 본 PF 조달 가능성을 충분히 검토한 다음 진행해야 할 것입니다.