미국 상업용 부동산 위기 - 서학개미 투자 기준금리 인하

S&P 500 지수가 사상 최고치를 기록하는 등 미국의 경제는 잘 나가고 있는 것으로 보입니다. 다른 한쪽에서는 위기가 찾아오고 있다는 소식이 또 들립니다. 미국의 상업용 부동산 시장이 위기라고 하는데, 같이 한번 알아봅시다.

 

 

주요 문제점

코로나 19 팬데믹 이후 미국은 재택근무가 하나의 근무형태로 자리를 잡았습니다. 주요 기업들이 출근을 하도록 하고 있지만, 팬데믹 이전에 자기 자리가 고정되어 있던 것과는 달리, 우리가 흔히 얘기하는 '모바일 오피스' 형태로 근무하고 있습니다. 전반적인 사무실 수요가 감소하고 있어, 상업용 부동산의 공실률이 많이 올라갔다고 합니다. 이와 더불어 다음과 같은 문제점이 존재합니다.

• 기준금리가 많이 올라갔습니다. 지난 몇 년간 연준은 기준금리를 공격적으로 올렸습니다. 이 때문에 미국의 상업용 부동산에 투자한 투자자들의 금융비용이 치솟았고, 이는 부실채권의 비율을 높이는 원인이 되었습니다.
• 재택근무가 확산되었습니다. 이로 인해 사무실 임대 수요가 감소하고, 사무실 공실률 증가와 가격 하락을 부채질하고 있습니다.
• 전자상거래 비율이 계속 올라가고 있습니다. 따라서 오프라인 매장은 점점 경쟁력을 잃어가고 있으며, 매출 감소와 공실률 증가로 이어지고, 소매 부문의 부동산 가격 하락을 가속화하고 있습니다.
• 부실채권이 증가추세에 있습니다. 위와 같은 이유로 상업용 부동산 가격이 떨어지고 임대료도 감소하여 부동산 소유자들의 부채 부담이 증가하고 있습니다. 이에 상업용 부동산에 대출해 준 금융기관들의 연체율이 증가하며 이는 부실 채권이 증가하는 결과를 내놓고 있습니다.

 

 

파급효과

이러한 상업용 부동산 위기가 미칠 수 있는 영향은 다음과 같습니다.

• 금융 시스템 위기: 상업용 부동산 부실 증가는 금융기관의 대출 손실 증가로 이어질 가능성이 높으며, 금융 시스템 불안을 야기할 수 있습니다.
• 경기 침체: 상업용 부동산 시장의 침체는 건설 투자 감소, 일자리 감소, 경제 성장 둔화 등으로 이어질 수 있습니다.

 

 

현재 파급력은 미국 내뿐만 아니라 일부 주요 국가로 번지고 있는 상황입니다. 일본에서 규모가 제법 큰 것으로 알려진 아오조라 은행은 미국의 상업용 부동산에 많은 대출을 해 주어, 그 손실 규모가 크다는 분석이고, 독일의 도이체방크도 미국 상업용 부동산에 대규모 투자를 하여, 손실을 보고 있다고 합니다.

 

우리나라의 경우 연기금이 미국 상업용 부동산에 투자를 많이 한 것으로 알려져 있으며, 2024년 2월 중 금융감독원은 은행 및 기업들의 해외 부동산 실태 점검에 들어간 상황입니다.

 

전망

미국은 2008년 서브프라임 모기지 사태를 겪으면서 부동산 시장에서 올 수 있는 위기 상황에 대한 대처가 어느 정도 되어있는 것으로 보입니다. 사실 상업용 부동산 대출에 대한 위기신호는 2023년부터 지속적으로 나오고 있으나, 2024년 2월 FOMC회의에서 기준금리를 결정할 때 연준에서는 이 상황에 대한 별다른 의견을 내놓지 않고 기준 금리를 동결하였습니다. 미국의 재닛 옐런 재무장관도 최근 '상황을 주시하고 있다' 정도의 언급을 하고 있는 만큼 금융 시스템의 위기로 번질지의 우려에 대한 부분은 제한적일 것으로 보입니다.

 

S&P 500 지수에 포함된 기업에도 상업용 부동산의 투자비율은 높지 않고 주식시장의 영향도 제한적일 것으로 전망됩니다. 단지, 현재 연준을 향한 기준금리 인하에 대한 요구가 끊임없이 계속되고 있는 만큼, 연준에 기준금리 인하에 대한 명분으로 이 이슈가 사용될 가능성은 있습니다. 2024년 2월 현재 연준의 파월 의장은 기준금리 인하는 당분간 하지 않을 것이라는 것을 강한 어조로 얘기하고 있습니다. 하지만, 시장의 요구가 끊이지 않는 만큼 연준도 부담을 느낄 것입니다.

 

현재 미국 경제는 잘 굴러가고 있는 것으로 보입니다. 그러나, 언제든 위기의 상황은 닥칠 수 있고, 그중 상업용 부동산 위기는 2024년 2월 현재 가늠해 볼 수 있는 하나의 가능성이므로, 서학개미들은 계속 모니터링해 보아야 하는 이슈라 생각됩니다.